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Le HCLPD recommande de mobiliser le parc privé pour créer une offre sociale

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[1er septembre 2015] JPEG - 1.2 MoLe Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, membre du CNLE, a rendu public en juin 2015 son 18e rapport, qui propose de mobiliser 120 000 logements vacants du parc privé, sur 3 ans, pour créer une offre alternative de logements à bas loyers.

Dans ce rapport, le Haut Comité constate que, face à la hausse des loyers depuis les années 1990, le nombre de personnes en situation de mal-logement augmente et que le droit au logement opposable n’est pas réellement respecté.

Face à ces difficultés de mise en œuvre, il est nécessaire de créer une offre alternative de logements à bas loyers.
Le parc privé est un enjeu pour cette offre : avec ses 2,6 à 3 millions de logements vacants et ses 1,8 million de logements remis sur le marché chaque année, il possède un potentiel important, mais les dispositifs permettant l’entrée d’un logement privé dans l’offre sociale sont méconnus des propriétaires, gérés par de nombreux acteurs et pas assez attractifs.

Ce rapport définit les enjeux de la mobilisation du parc privé, les dispositions législatives et les outils existants permettant cette mobilisation, en décrivant leurs avantages et leurs inconvénients. Il formule enfin des propositions en vue de la création rapide d’une offre sociale dans le parc privé, que ce soit dans les logements vacants ou ceux remis sur le marché.

Le Haut Comité propose de fixer un objectif de création d’une offre sociale dans le parc privé de 40 000 logements par an sur 3 ans, soit 120 000 logements.

Pour atteindre ce niveau de mobilisation, le Haut Comité préconise de :

- décliner ces objectifs chiffrés par territoire, en particulier dans les communes n’atteignant pas 25% de logements sociaux ou la loi Alur permet d’imposer la création d’une offre sociale dans le parc privé ;

- relancer le conventionnement des logements par l’ANAH et favoriser l’intermédiation locative en les rendant plus attractifs pour les propriétaires par le remplacement des déductions fiscales par des crédits d’impôts, en créant une prime au conventionnement et en aidant à l’équilibre financier des opérations portées par des associations ;

- mettre en place la garantie universelle des loyers prévue dans la loi Alur. Dans l’attente de sa mise en œuvre, il s’agira de prévoir une garantie des risques locatifs permettant aux personnes logées dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative par un organisme agréé de disposer d’une couverture complète durant toute la durée du bail ;

- lancer une campagne nationale d’information et créer des lieux uniques de conseil et d’accompagnement pour les propriétaires dans chaque département ;

- taxer les loyers anormalement élevés : au-dessus d’un seuil fixé au m² (par exemple au loyer médian + 20 %), un barème progressif inciterait à la modération sur le modèle de la taxe sur les micros logements.

Concernant les logements vacants :

- limiter à une année la possibilité d’exonération de la taxe sur les logements vacants ;

- généraliser la procédure de réquisition avec attributaire aux personnes physiques détenant un patrimoine de plus de 5 logements ;

- mettre en place une procédure de « déclaration de logements en état de vacance anormalement longue » dans les zones tendues. Dans ce cadre, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité de mettre en demeure les propriétaires de bâtiments vacants auxquels s’applique la taxe pendant au moins deux années consécutives. Passé un certain délai, et en l’absence de réponse ou d’initiative du propriétaire, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité soit de lancer ou faire lancer par le préfet une procédure de réquisition avec attributaire, soit, le cas échéant, d’engager une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique afin de réaliser une opération de logement social.

* Consulter le rapport Mobiliser le parc privé pour créer une offre sociale